* 陈岩
* BBC中文记者
2024年5月21日上海施工现场 [图片来源，Getty Images](https://images.weserv.nl/?url=ichef.bbci.co.uk/ace/ws/640/cpsprodpb/5890/production/_133327622_gettyimages-2118335500.jpg)
近期，中国房地产领域的刺激政策从酝酿到突然爆发，速度之快令人瞠目。
在不到一个月的时间里，中国发行了一万亿元特别国债，多个二线城市取消了七八年来的限购政策，北京也放宽了实施了13年的部分限制，更为刺激的是，杭州临安区宣布政府直接购买存量房。到5月17日，中国国务院召开了一次房地产工作会，推出了三个“大招”：大幅降低首付比例；降低公积金贷款利率并取消商业贷款利率限制；设立3000亿元保障性住房再贷款，用于政府直接收购存量房。多家媒体用“史诗级”形容此次政策力度，路透社称其为“历史性”，中国知名经济学家马光远则称其为“历史性转折点”。
中国副总理何立峰在上述会议上表示：“深刻认识房地产工作的人民性、政治性，继续坚持因城施策，打好商品住房烂尾风险处置攻坚战，扎实推进保交房、消化存量商品房等重点工作。”然而，这一系列措施能否如愿避免重蹈覆辙？未来中国房地产会如何发展？BBC中文采访专家，进行梳理和分析。
“历史性”刺激：三箭齐发
5月17日，中国在大多数城市宣布解除购房限制的基础上，集中推出“三箭齐发”刺激楼市，包括：
* 降低首付比例：首套房商业贷款最低首付比例调整为15%；二套房商业贷款最低首付比例调整为25%。这一力度在中国地产历史上前所未有，即便在2008年和2016年的两次大力刺激时，首套房贷利率最低也维持在20%。
* 降低利率：分为降公积金贷款利率及取消商业房贷利率下限。商业贷款利率下限的取消使银行可以自由竞争，吸引贷款，降低购房成本。
* 政府直接收购：设立3000亿元保障性住房再贷款，用于支持地方国有企业以合理价格收购已建成未出售的商品房，用作保障性住房。
当这些政策宣布时，中国楼市低迷尽显：4月商品房销售面积和销售额同比分别下降22.8%和30.4%，各线城市商品房销售价格同比降幅均扩大。
这些政策的综合力度代表了迄今为止支撑住房市场空前低迷情绪的重大举措。”ING银行大中华区首席经济师宋林向BBC中文表示，由于过去几个月的房地产相关指标屡次低于预期，决策者加大了政策出台的紧迫性，希望能在今年为房价筑底。
经济学人智库（EIU）中国经济高级分析师徐天辰向BBC中文表示，“我认为政府正确地意识到了核心问题——几家大型开发商可能破产，这给金融稳定带来了相当大的风险。我们最近看到的所有需求方面的支持都是为了重振房屋销售，稳定这些公司的资产负债表，以避免更广泛的金融危机。”
路透社援引一位不愿透露姓名的上海违约开发商高管表示，从心理上讲，这会让投资者觉得政府在‘买单’，是在把风险从房地产转移到银行和地方政府身上。但徐天辰则担心这些措施可能还不够。他认为，在经济严重下滑的情况下，降低首付比例和抵押贷款利率对销售的影响有限且具有滞后性，而由国有企业实施的库存回购计划似乎没有得到政府足够的财政支持。
未来：楼价会再上涨吗？
“一旦底部确立，我们预计可能会出现一个相对短暂的价格上涨期，因为被边缘化的潜在购房者会采取行动，最终趋于稳定。”宋林称，一二线城市的表现会更好，而小城市仍然存在非常严重的供过于求问题。宋林总结，除非经济基本面发生重大变化，否则不太可能看到房地产泡沫大幅再膨胀。总体而言，即使出台支持性政策，过剩的库存也需要时间来消化，在这些库存消化之前，房地产投资不太可能复苏。因此，预计2024年房地产仍将严重拖累经济增长。
中国在2023年不尽如意的疫后复苏中，同样面临消费信心不足，投资不断萎缩的窘境。“中国的家庭资产负债表严重集中于房地产，而且在整体经济放缓的情况下出现了调整，因此强有力的政策行动表明，政策制定者很可能吸取了一些教训，正在采取行动避免陷入资产负债表衰退。”宋林还提醒，虽然一些城市的房地产出现了较大幅度的下滑，但总体下滑幅度仍远小于日本开始失落时的情况。
经济学家们虽然积极评价此次救市的力度，但还是认为长期趋势并未改变。
“未来几年，住房供应将适应人口和经济现实。与此同时，市场模式也将发生转变，现房（二手房）交易将越来越多地取代新房销售，置换和升级需求将取代首次购房需求。”徐天辰说，房地产的低迷往往是长期的，就中国而言，这可能只是低迷期开端的结束。
(内文照片来自GOOGLE)